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2007.09.24

リーズナブルな考え方?(定期借地権)

新聞の折り込みとなっていた不動産の広告に,中古のマンションの1室が掲載されていた。
専有面積が約110㎡(3LDK),築数年,最寄り駅から数分。
これで3000万円台とのこと。
場所柄を考えるとかなりリーズナブルといえる値段。

なんで?
と思い,「物件概要」を読んでみた。
なかに,土地:一般定期借地権とあり,借地期限:あと50年程度との記載があった(勿論,広告には正確な年限が記載されている)。また,管理費以外に解体積立金というものも月額数千円だが必要とされている。
つまり,約50年後にはそのマンションは取り壊した上で地主に返還しなければならないということ。

そのため,まず,自分の今の年齢を基準に50年後をどうするのかを考える必要がある。
現在25歳だと75歳・・・
さて,75歳の時にそのマンションを失ってその後どうするのか。
現在45歳だと95歳・・・
現在65歳だと105歳・・・
使用可能な残り年数が減れば減るほど,(期限のないマンションに比べると)そのマンションの価値は下落する(例えば,残り1年になった時点で,その不動産を1000万円も出す買い受け希望者が現れるようには思えない)。
こんなことも考える必要がある。
しかし,ものは考えようで「所有」という観点ではなく,「50年の賃貸」という観点から考えるとまた別の思いも。
仮に,50年使える賃貸と考えると(管理料や解体積立金等は別として)月額賃料5万円程度(3000万円÷50年÷12ヶ月)で,更新料なども必要のない物件だと考えるとかなり合理的といえる。このあたりの賃料は,100㎡を超える3LDKともなれば月額25万円以上は覚悟しないとダメだろうと思えることを考えると,かなり合理的といえる。
また,マンションなんていつまでも保つものではない。
いずれ大改装や立替等が必要になる。
また,一個所に定住できる時代でも徐々になくなってきている。
となれば,初期投資を多くするよりも,ある程度期限の定められた不動産を買った方が良いとの考え方も十分にある。
このようなことから定期借地権等の制度が設けられていることでもある。

いずれにせよ,
このような物件があること(いつまでも使える物件ではなく,元々有限とされる所有物件があること)
それ故に,人生設計をある程度考えておく必要があること。
これを忘れてはいけないのでしょうね。

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